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破解商业地产成功运营五大难题

2020年11月14日 9:00 ~ 2020年11月15日 17:00

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    课程收获

    1. 熟悉并掌握商管公司的重要管理职能工作,学会有用的工具和评判标准,由实践到理论的提升,从而提升了工作能力;

    2. 课程以逻辑演绎的方式,层层深入地演绎了商业运营的内在规律,并提供了有效的工具,包括表格和参数,如租金收入测算和预估表,运营指标及其衡量范围和内在逻辑,财务KPI提出依据测算表等。


    适合人群

    商管公司领导,企业租赁(招商)的负责人;企业运营和市场推广的负责人;企业物业管理的负责人。


    主讲老师

    范老师 赢才商学院资深商业顾问

    范老师拥有20余年商业地产工作经验,历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。

    范老师成功开发和管理了众多商业项目,操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域,由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目,其中包括数个25万㎡以上的城市综合 体项目,以及10万㎡以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量

    成功经验,对中国市场有深刻的认识与理解,积累了丰富的品牌资源。

    在物业管理方面,于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等,从收楼、到二次装修控制,到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养,及大量涉及的运营阶段的物业服务;后期不断拓展在商业领域的专业范围,到招商、市场推广、运营和财务控制,从物业管理到资产管理,不断将工作中积累的经营,用文字和文章予以记录,并在一些大学相关课程担任了客席讲师,与业内同行,以及从事该行业的同仁们交流,形成了自己对行业发展的认识和观点,并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程,为 业内采用。

    在商业项目的前期开发阶段,如何使设计和建造与市场接轨; 在商场和办公楼定位阶段,如何根据市场配置合适的业态配比;在运营阶段,如何根据市场和经营状 况,调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面,积累了经验。在投资回报和品牌 树立方面作出了贡献,在业界也拥有了良好的口碑和形象。 


    课程大纲

    一、运营目标的确立  

    商业地产的经营目标,是确保足够的现金流,即“挣钱”的能力

    1、经营能力的精确测算

    • 租金收入的几个不同部分和不同阶段

    • 租金收入和其他收入的汇总和关联

    • 影响租金收入的因素

    2、运营指标的确定

    • 可售和持有混合经营时各自底价的确定方式

    • 决定租金底价的两种方式

    • 客流和有效转换率及获客成本

    • EBITDA利润额及三个重要经营和财务指标的内涵

    3、运营收入和支出的分类

    • 收入分类和流向

    • 支出分类和流向

    • 成本控制要素及衡量指标

    • 停车场收入和经营要素

    4、财务控制

    • 收付实现制和权责发生制

    • 投资回报和资本化率及其范围

    • 现金流控制及其意义

    • 折旧和摊销及后加工程财务流向


    二、租赁(招商)及其管理 

    商业地产的最大难题是如何正常有序地开展招商管理工作

    1、品牌资源库及其准备

    • 品牌资源后备的比例和方式

    • 与第三方专业代理公司合作的模式和步骤

    • 商管公司的招商三种模式选择

    2、业态比例和要素

    • 把控业态比例的考虑要点

    • 影响业态楼层落位的因素

    3、租赁(招商)进展控制

    • 主力租户的定义

    • 各类不同级次租户的交铺时间

    • 交铺条件及其工程需求把控

    4、租赁(招商)政策的制定

    • 三种租金收取方式和利弊分析

    • 底价和面价及一般控制比例及授权

    • 租金提升周期和要素

    • 免租和免租期及有效租金的概念

    • 装补及其本质和应对之策

    5、二次租赁(招商)调整

    • 二次租赁(招商)出现的时间点和规律

    • 二次租赁(招商)调整的依据


    三、租赁(招商)谈判及技巧 

    要将业态规划目标与租金规划目标进行对应,用合适的手段实现对业态规划落位进行有效监控。

    1、主力租户先行

    2、动线规划

    3、品牌联系的三种方式及其“度”

    4、租赁(招商)以经营理念的一致为先

    5、租赁(招商)专业技能的应用


    四、运营管理及其要素 

    按照“客流提升→营业额提升→提袋率/客单价提升→租金提升”这四个阶段来开展;

    1、经营端指标和租户端指标分析体系的确定及其范围  

    • 两个坪效及标杆

    • 租售比及其意义

    • 客流和有效转换率(提袋率)

    2、提高市场推广活动的效率

    • 市场推广的四个功能

    • 商场经营三个阶段的不同定位

    • 环境锚定租值

    • 拥抱年轻人  

    3、租户和消费者服务

    • 租户进场时的服务提供

    • 租户经营时的服务提供

    • 租户违规时的处置方式

    • 消费者投诉酿成重大舆情时的管控


    五、公司内部协作 

    确保对开发公司(或总包)的协调力度,避免出现进度延误推迟或影响商场开业,二装过程技术衔接规避运营整改成本。

    1、商场接收

    • 商场接收的两种模式

    • 商场设计时的前置介入

    • 商管公司和开发公司(总包)相互提资

    2、二次装修控制要点

    • 二装六个要点的把控

    • 图纸审核和质量控制

    • 外包业务的质量控制

    3、租赁(招商)与市场推广部门的协作

    4、租赁(招商)与运营部门的协作

    5、财务和风控

    • 租金欠缴时的追缴流程

    • 租金缴纳宽限期和滞纳金

    • 预算指标完成的差异容忍度

    • 招采的分类和方法

    • 经营过程的授权


    主办单位

    赢才商学院系赢商旗下专注培训、学习交流的服务品牌,创立于 2004 年,通过整合商业地产行业及零售品牌资源,促进行业发展与交流,旨在为企业\个人提供系统的专业培训与知识输出服务,帮助企业\个人提升专业能力、 打造强势优势。产品及合作内容包含: 线下公开课、企业内训、线上课程 、定制服务、商业考察、商业总裁班等。


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